Frais de notaire réduits, dispositifs fiscaux puissants, performance énergétique RE 2020, personnalisation : tout ce qui fait du neuf un choix stratégique en 2026.
Fiscalité & financement
La fiscalité de l’immobilier neuf a évolué en 2026 avec l’entrée en vigueur du dispositif Jeanbrun, qui vient remplacer le Pinel disparu fin 2024. Plusieurs dispositifs complémentaires rendent l’achat dans le neuf particulièrement attractif, que ce soit pour habiter ou pour investir.
Promulgué le 20 février 2026 dans le cadre de la loi de finances, ce dispositif permet de déduire de vos revenus fonciers un amortissement calculé sur 80 % du prix d’acquisition. Le taux varie de 3,5 %/an (loyer intermédiaire) à 5,5 %/an (loyer très social). Ouvert sur tout le territoire, sans zonage, en immeuble collectif pour 9 ans minimum. Cumulable avec le LLI.
Investir en LLI via une SCI ou une SARL permet de bénéficier d’une TVA réduite à 10 % (au lieu de 20 %) et d’une exonération de taxe foncière pendant 15 à 20 ans. Le cumul LLI + Jeanbrun, surnommé « Super Jeanbrun » par les professionnels, forme un double dispositif très avantageux.
Le statut LMNP permet de réduire, voire d’annuler, l’impôt sur les revenus locatifs. Avec le régime réel, l’investisseur peut déduire les charges et l’amortissement du bien. Avec le régime micro-BIC, un abattement forfaitaire de 50 % est appliqué.
Prêt aidé par l’État sans intérêt, le PTZ permet aux primo-accédants de financer jusqu’à 50 % de leur résidence principale. Le dispositif a été élargi depuis 2025. Un bien acquis avec un PTZ peut être loué après les 6 années d’occupation obligatoire en résidence principale.
L’acquéreur d’un logement neuf bénéficie d’une exonération partielle ou totale de taxe foncière pendant deux ans. La région et le département prennent en charge la part « partielle », et la commune peut décider de prendre en charge le restant (exonération totale).
Prorogée jusqu’au 31 décembre 2026, la donation exonérée permet de ne pas payer d’impôt sur la transmission d’une somme allant jusqu’à 300 000 € par donataire. Elle peut constituer un apport, régler partiellement ou totalement l’achat d’une résidence principale, ou financer un investissement locatif neuf.
Prolongée jusqu’au 31 décembre 2026 pour certaines opérations en centre-ville, cette loi permet d’économiser jusqu’à 63 000 € d’impôts sur le revenu en acquérant un bien ancien remis à neuf, destiné à la location pour 6, 9 ou 12 ans.
Acquisition
L’un des avantages les plus concrets de l’achat dans le neuf concerne les frais d’acquisition. Dans l’immobilier neuf, ces frais s’élèvent en moyenne à 2,5 % du prix d’achat, contre environ 8 % dans l’ancien. Cette différence s’explique par l’absence de droits de mutation à titre onéreux (DMTO) dans le neuf, remplacés par une taxe de publicité foncière bien plus faible.
| Critère | Dans le neuf | Dans l’ancien |
|---|---|---|
| Taux moyen des frais de notaire | ≈ 2,5 % | ≈ 8 % |
| Coût pour un T3 à 320 000 € | 8 000 € | 25 600 € |
Économie réalisée : sur un T3 à 320 000 €, le neuf permet d’économiser environ 17 600 € de frais de notaire, soit un gain moyen de 5,5 points de pourcentage par rapport à l’ancien.
Ce gain représente une somme non négligeable qui peut être allouée à l’amélioration des équipements du logement, constituer un apport personnel supplémentaire ou tout simplement réduire le montant de l’emprunt et donc les mensualités.
Protection légale
L’immobilier neuf bénéficie d’un ensemble de garanties légales qui protègent l’acquéreur de la construction jusqu’à 10 ans après la livraison, un niveau de protection que l’ancien ne peut pas offrir.
Un établissement bancaire garantit l’achèvement de la construction, même en cas de défaillance du promoteur.
Couvre tous les défauts de conformité et malfaçons signalés la première année après réception des travaux.
Couvre les équipements dissociables du gros œuvre : radiateurs, volets, robinetterie, chaudière, etc.
Couvre les dommages structurels compromettant la solidité de l’ouvrage, avec une prise en charge rapide des réparations en cas de sinistre.
Ces garanties couvrent l’acquéreur à chaque étape : pendant la construction (GFA), la première année (parfait achèvement et garantie phonique), les deux premières années (biennale) et pendant dix ans (décennale et dommages-ouvrage). C’est un filet de sécurité complet, propre au neuf.
Performance énergétique
Les logements neufs construits en 2026 répondent aux exigences de la Réglementation Environnementale 2020 (RE 2020), entrée en vigueur le 1er janvier 2022 pour les logements. Succédant à la RT 2012, elle poursuit trois objectifs : sobriété énergétique, décarbonation de la construction sur l’ensemble de son cycle de vie, et amélioration du confort d’été.
Un logement conforme à la RE 2020 affiche une consommation d’environ 50 kWh/m²/an (classe A du DPE), contre environ 200 kWh/m²/an pour la moyenne du parc français (classe D). Cela représente une division par 4 des dépenses énergétiques et une minoration des charges pouvant atteindre 2 €/m²/mois.
| Classe DPE | Consommation | Référence / statut locatif |
|---|---|---|
| A | ≤ 50 kWh/m²/an | RE 2020 / Maison BBC, logements neufs 2026 |
| B | 51 – 90 | RT 2012 |
| C | 91 – 150 | RT 2005 |
| D | 151 – 230 | RT 2000, moyenne du parc français |
| E | 231 – 330 | Interdit à la location en 2034 |
| F | 331 – 450 | Interdit à la location en 2028 |
| G | > 450 | Interdit à la location depuis 2025 |
Valeurs en kWh/m²/an. Source : ONRE 2025, Ministère de la Transition Écologique.
La RE 2020 intègre pour la première fois une exigence de confort d’été, avec un indicateur de degré-heures (DH) limitant la surchauffe estivale. Combinée à une isolation thermique renforcée, cette réglementation garantit une répartition homogène de la chaleur en hiver et une fraîcheur préservée en été, sans recours systématique à la climatisation.
De nombreuses résidences neuves intègrent des panneaux photovoltaïques en autoconsommation, ce qui permet de produire de l’énergie sur place et de réduire les charges de copropriété. Cette approche, encouragée par la RE 2020 qui favorise le recours aux énergies renouvelables, protège les propriétaires contre la volatilité des prix de l’énergie.
Avec la généralisation du DPE opposable et l’interdiction progressive de location des passoires thermiques (classe G interdite depuis 2025, F en 2028, E en 2034), posséder un logement neuf en classe A ou B constitue un vrai atout de valorisation patrimoniale. Un bien économe en énergie se revend plus vite et à meilleur prix.
Personnalisation
Acheter dans le neuf, c’est la possibilité de personnaliser son intérieur avant la livraison. Le choix de l’étage, de l’exposition, de la distribution des pièces parmi les plans proposés, mais aussi des finitions (sols, façades de cuisine, équipements) font de l’achat sur plan une expérience véritablement sur-mesure.
Les TMA permettent d’adapter le logement à vos besoins : suppression ou ajout de cloisons, déplacement de prises électriques, changement de revêtements, intégration d’équipements de pointe (domotique, etc.). Ces modifications doivent respecter la structure du bâtiment, les normes de construction et le calendrier de livraison. Elles peuvent entraîner un surcoût.
Délai à respecter : la demande de TMA doit être formulée dans le mois suivant la signature du contrat de réservation et validée lors de la signature de l’acte authentique. Pour maximiser vos chances d’acceptation, soumettez vos demandes le plus tôt possible. L’idéal étant qu’elles soient actées avant le démarrage du gros œuvre.
Les logements neufs offrent des prestations que seules les constructions récentes permettent : respect des normes d’accessibilité PMR, sécurisation des résidences (badges d’entrée, serrures 3 points, visiophones), équipements modernes (parking, cave, ascenseur, terrasse, jardin privatif) et qualité des matériaux (carrelage grand format, parquet, menuiseries performantes).
Comparatif
Une vue d’ensemble des principaux avantages du neuf par rapport à l’ancien, sur les critères qui pèsent le plus dans la décision d’achat.
| Critère | Neuf | Ancien |
|---|---|---|
| Frais de notaire | 2,5 % | 7 à 9 % |
| Performance énergétique | RE 2020 (classe A-B) | Variable (D à G souvent) |
| Garanties constructeur | Jusqu’à 10 ans | Aucune |
| Personnalisation du bien | TMA possibles | Travaux à prévoir |
| Éligibilité PTZ | Éligible | Non (sauf exceptions) |
| Exonération de taxe foncière | 2 ans | Non |
| Dispositif Jeanbrun | Éligible de plein droit | Sous conditions (30 % travaux) |
| Normes d’accessibilité PMR | Oui | Rarement |
| Charges de copropriété | Faibles (RE 2020) | Élevées (bâti ancien) |
FAQ
Le prix au mètre carré du neuf est souvent plus élevé que celui de l’ancien, mais cette différence est largement compensée par les frais de notaire réduits (économie de 5,5 points), l’absence de travaux de rénovation à prévoir, les charges énergétiques divisées par 4, l’exonération de taxe foncière pendant 2 ans et l’accès au PTZ. En coût global sur 10 ans, le neuf s’avère souvent plus avantageux.
Non. Le dispositif Jeanbrun s’applique exclusivement à la location nue, tandis que le LMNP concerne la location meublée. Ce sont deux régimes fiscaux distincts et non cumulables sur un même bien. En revanche, le Jeanbrun est cumulable avec le LLI (formant le « Super Jeanbrun »), et un investisseur peut détenir un bien en Jeanbrun et un autre en LMNP.
Non. Le dispositif Jeanbrun est réservé aux logements situés dans des immeubles collectifs, qu’ils soient neufs ou anciens rénovés. Les maisons individuelles sont exclues du périmètre d’éligibilité.
L’achat d’un logement neuf en résidence principale dans une zone de rénovation urbaine (ANRU) ou dans un périmètre de 300 mètres autour permet de bénéficier d’une TVA à 5,5 % au lieu de 20 %, sous conditions de ressources. Cela réduit sensiblement le coût total de l’acquisition.
Les principaux points d’attention sont : un prix au mètre carré souvent supérieur à l’ancien, un délai de livraison de 18 à 30 mois (achat sur plan), le paiement d’intérêts intercalaires pendant la construction si vous êtes déjà locataire, et une offre de programmes parfois limitée dans certains quartiers établis. Ces éléments sont toutefois compensés par les avantages financiers, fiscaux et de confort détaillés dans ce guide.
Positivement. Avec l’interdiction progressive de location des passoires thermiques et la prise de conscience des acheteurs sur les coûts énergétiques, un logement classé A ou B au DPE se vend plus rapidement et avec une décote moindre qu’un bien énergivore. La performance énergétique est devenue un critère central de valorisation patrimoniale.
Sources et références