Structure d'acquisition
L'acquisition doit se faire via une personne morale, le plus souvent une SCI soumise à l'impôt sur le revenu, comportant au minimum 2 associés. L'achat en nom propre n'est pas éligible à la TVA réduite du LLI.
Le Logement Locatif Intermédiaire (LLI)
TVA à 10 %, exonération de taxe foncière jusqu'à 20 ans, cumul avec le dispositif Jeanbrun : le guide complet du LLI pour investir dans le neuf en 2026.
10 %
de TVA
au lieu de 20 %
au lieu de 20 %
20 ans
d'exonération
de taxe foncière
de taxe foncière
15 ans
d'engagement
locatif minimum
locatif minimum
Hors niches
pas de plafond
de niches fiscales
de niches fiscales
Le dispositif
Qu'est-ce que le LLI ?
Le Logement Locatif Intermédiaire (LLI) est un dispositif d'investissement locatif créé en 2014 (article 279-0 bis A du CGI), initialement réservé aux bailleurs institutionnels, puis ouvert aux particuliers depuis 2024. Il vise à développer une offre de logements neufs à loyers modérés, destinée aux ménages dont les revenus sont trop élevés pour accéder au parc social mais insuffisants pour se loger confortablement aux prix du marché libre.
Le LLI se positionne entre le logement social et le locatif privé classique. Pour l'investisseur, il offre deux avantages financiers immédiats : une TVA réduite à 10 % sur le prix d'acquisition (au lieu de 20 %) et une exonération de taxe foncière pouvant aller jusqu'à 20 ans. En contrepartie, le bien doit être loué à loyer plafonné, à des locataires sous plafonds de ressources, pendant au moins 15 ans.
10 %
de TVA
au lieu de 20 %
20 ans
d'exonération
de taxe foncière
15 ans
d'engagement
locatif minimum
Hors niches
pas de plafond
de niches fiscales
Avantages
Les avantages du LLI
Une TVA réduite à 10 %
L'avantage le plus immédiat du LLI est la réduction de TVA de 20 % à 10 % sur le prix d'acquisition. Concrètement, sur un bien affiché à 250 000 € TTC, le passage en LLI ramène le prix à environ 229 167 € TTC, soit une économie de plus de 20 000 €. Cette réduction abaisse le montant de l'emprunt et donc les mensualités de crédit.
Une exonération de taxe foncière jusqu'à 20 ans
Le LLI ouvre droit à une exonération de taxe foncière (ou un crédit d'impôt équivalent) pendant une durée de 15 à 20 ans. Pour un bien dont la taxe foncière annuelle est de 900 €, cela représente une économie cumulée de 13 500 à 18 000 € sur la durée du dispositif.
Des frais de notaire réduits
Comme pour tout achat dans le neuf, les frais de notaire en LLI s'élèvent à environ 2,5 % du prix d'achat, contre 8 % en moyenne dans l'ancien.
Une demande locative stable
Les plafonds de loyers du LLI, inférieurs de 15 à 20 % aux prix du marché, attirent une large base de locataires (classes moyennes, jeunes actifs, familles). En zone tendue (A bis, A, B1), le risque de vacance locative est très faible.
Un outil de transmission patrimoniale
L'acquisition via une SCI facilite la gestion du patrimoine et sa transmission : il est possible de transmettre des parts sociales plutôt que le bien lui-même, en bénéficiant des abattements fiscaux sur les droits de mutation.
€
Hors plafond des niches fiscales : le LLI n'entre pas dans le cadre du plafonnement global des niches fiscales (10 000 €/an) et n'est pas limité en montant ou en nombre d'opérations.
Cadre légal
Conditions et obligations
Durée d'engagement locatif
Le bien doit être loué pendant au moins 15 ans. Une prolongation jusqu'à 20 ans permet de conserver l'exonération de taxe foncière sur toute cette période.
Type de bien et localisation
Le LLI concerne les logements neufs ou réhabilités, conformes à la RE2020, situés en zones tendues (A bis, A et B1). Le programme doit comporter au moins 25 % de logements sociaux (loi SRU), sauf en QPV ou communes au-dessus du seuil.
Location nue en résidence principale
Le logement doit être loué nu (non meublé) à titre de résidence principale du locataire, qui doit l'occuper au moins 8 mois par an. Les loyers et les ressources des locataires sont plafonnés.
Plafonds & loyers
Plafonds de loyers par zone
Les loyers en LLI sont plafonnés selon la zone géographique du bien. Ils se situent environ 15 à 20 % en dessous des prix du marché libre :
| Zone | Plafond de loyer (€/m²) |
|---|---|
| Zone A bis | 19,71 €/m² |
| Zone A (Toulouse, Bordeaux, Nantes, Rennes, Montpellier, Lille…) | 14,64 €/m² |
| Zone B1 | 11,80 €/m² |
| Zones B2 & C | 10,26 €/m² |
Plafonds 2026. Un coefficient multiplicateur lié à la surface (0,7 + 19/surface utile, plafonné à 1,2) s'applique pour le calcul du loyer maximum.
Plafonds & ressources
Plafonds de ressources des locataires
Les locataires doivent respecter des plafonds de ressources (revenus fiscaux de référence) adaptés à la composition de leur foyer et à la zone du logement :
| Composition du foyer | Zone A bis | Zone A | Zone B1 | Zone B2 |
|---|---|---|---|---|
| Personne seule | 44 344 € | 44 344 € | 36 144 € | 32 530 € |
| Couple | 66 276 € | 66 276 € | 48 268 € | 43 439 € |
| + 1 personne à charge | 86 878 € | 79 666 € | 58 043 € | 52 239 € |
| + 2 personnes à charge | 103 727 € | 95 427 € | 70 073 € | 63 066 € |
| + 3 personnes à charge | 123 415 € | 112 968 € | 82 432 € | 74 189 € |
| + 4 personnes à charge | 138 874 € | 127 122 € | 92 900 € | 83 611 € |
| Par personne suppl. | +15 471 € | +14 164 € | +10 364 € | +9 325 € |
Plafonds de revenus annuels du foyer fiscal du locataire, basés sur le RFR N-2.
Démarches
Les démarches fiscales
Pour bénéficier des avantages du LLI au sein d'une SCI, les démarches suivantes sont à effectuer chaque année :
Au niveau de la SCI
La SCI, soumise à l'impôt sur le revenu, doit déposer une déclaration n° 2072-S au plus tard le deuxième jour ouvré suivant le 1er mai de l'année N, pour les loyers perçus en N-1. Cette déclaration permet de déclarer les revenus locatifs et de faire valoir les avantages fiscaux liés au dispositif. Le formulaire 2065 sert à déclarer les revenus globaux de la SCI.
Au niveau des associés
Chaque associé de la SCI reporte sa quote-part de résultat sur sa déclaration de revenus personnelle (imprimé fiscal 2044-S), en fonction de sa participation dans la société.
i
Documents à conserver : il est recommandé de garder les copies des baux de location, les avis d'imposition des locataires et les justificatifs de respect des plafonds de loyers et de ressources, en cas de contrôle fiscal.
Stratégie
Le cumul LLI + Jeanbrun (Super Jeanbrun)
Depuis l'entrée en vigueur du dispositif Jeanbrun le 21 février 2026, il est possible de cumuler les avantages du LLI avec le mécanisme d'amortissement Jeanbrun. Ce montage, surnommé « Super Jeanbrun » par les professionnels, combine trois leviers sur un même investissement :
À l'achat
Le LLI réduit le coût d'acquisition grâce à la TVA à 10 %. Cela diminue le montant de l'emprunt et les mensualités de crédit.
Pendant la détention
Le dispositif Jeanbrun permet d'amortir chaque année 3,5 % de la base amortissable (80 % du prix d'acquisition) sur les revenus fonciers. Le déficit foncier ainsi créé est imputable sur le revenu global dans la limite de 10 700 €/an. En parallèle, le LLI assure l'exonération de taxe foncière sur toute la durée de l'engagement.
Conditions du cumul
Pour que le cumul fonctionne, l'investissement doit respecter simultanément les conditions des deux dispositifs : bien neuf en zone tendue (A bis, A ou B1), acquisition via une SCI à l'IR, location nue à loyer intermédiaire plafonné pendant au moins 9 ans (Jeanbrun) et 15 ans (LLI). En pratique, c'est l'engagement le plus long qui prévaut, soit 15 à 20 ans.
★
Intérêt du montage : le Super Jeanbrun combine la réduction du prix d'entrée (TVA à 10 %), la suppression de la taxe foncière (jusqu'à 20 ans) et la neutralisation de l'imposition sur les loyers (amortissement Jeanbrun). L'effort d'épargne mensuel peut être nettement réduit par rapport à un investissement classique.
Cas pratique
Exemple chiffré
T3 neuf à Rennes via SCI, cumul LLI + Jeanbrun
Investissement dans un T3 de 55 m² à Rennes (zone A), en LLI avec amortissement Jeanbrun. Financement sur 25 ans à 3,30 % (+ 0,34 % d'assurance), apport 15 000 €.
260 000 €
prix initial TTC
TVA 20 %
238 333 €
prix en LLI TTC
TVA 10 %
805 €/mois
loyer perçu
14,64 € × 55 m² × coeff.
Gains fiscaux cumulés
| Levier | Montant |
|---|---|
| Gain de TVA (20 % → 10 %) | 21 667 € |
| Exonération de taxe foncière (850 €/an × 20 ans) | 17 000 € |
| Gain d'impôt via déficit foncier Jeanbrun (TMI 30 %, sur 20 ans) | ≈ 24 000 € |
Effort d'épargne mensuel
| Mensualité du crédit (sur 223 333 €) | -1 155 €/mois |
| Charges (copropriété, gestion, assurance, comptable) | -210 €/mois |
| Loyer perçu | +805 €/mois |
| Économie d'impôt mensuelle (Jeanbrun, TMI 30 %) | +100 €/mois |
| Effort d'épargne mensuel | ≈ 460 €/mois |
Document d'information non contractuel. Estimation indicative sur 20 ans avec une TMI à 30 %. Économie totale estimée sur 20 ans : ≈ 62 667 €. Le gain total cumule TVA, taxe foncière et déficit foncier.
Si vous souhaitez joindre un professionnel de nos agences immobilières spécialisées dans le neuf pour discuter d'un éventuel investissement en LLI, n'hésitez pas à nous contacter.
FAQ
Questions fréquentes
Peut-on investir en LLI en nom propre ?
Non. Le LLI impose l'acquisition via une personne morale (SCI, SARL de famille, etc.). L'achat en nom propre ne permet pas de bénéficier de la TVA réduite à 10 %. La SCI doit être soumise à l'impôt sur le revenu (IR) et comporter au minimum 2 associés.
Peut-on louer un LLI en meublé ?
Non. Le LLI est exclusivement réservé à la location nue (non meublée), à titre de résidence principale du locataire. Pour un investissement en meublé, il faut se tourner vers le LMNP, qui répond à des règles différentes.
Le LLI est-il limité à certaines zones ?
Oui. Le LLI est réservé aux zones tendues : A bis, A et B1. Toulouse, Bordeaux, Nantes, Rennes, Montpellier et Lille sont toutes classées en zone A. Les zones B2 et C ne sont pas éligibles au LLI pour les particuliers.
Que se passe-t-il si je revends avant 15 ans ?
La revente avant la fin de la durée d'engagement (15 ans minimum) entraîne la reprise des avantages fiscaux : le différentiel de TVA (entre 10 % et 20 %) devra être restitué au prorata des années restantes. Il est donc préférable de conserver le bien sur toute la durée de l'engagement.
Le LLI est-il cumulable avec d'autres dispositifs ?
Le LLI est cumulable avec le dispositif Jeanbrun (formant le « Super Jeanbrun »), ce qui permet de combiner TVA réduite, exonération de taxe foncière et amortissement fiscal. En revanche, il n'est pas cumulable avec le Pinel, le Denormandie ou le LMNP sur un même bien.
Comment créer la SCI pour investir en LLI ?
La création d'une SCI passe par la rédaction de statuts, la publication d'un avis de constitution dans un journal d'annonces légales, puis la déclaration au centre des impôts. La dernière étape est la signature de l'acte authentique chez le notaire. Il est recommandé de se faire accompagner par un professionnel (notaire, expert-comptable) pour structurer correctement le montage.
Sources et références
- Loi n° 2023-1322 du 29 décembre 2023 de finances pour 2024, article 71 — ouverture du LLI aux personnes morales (Légifrance)
- Décret n° 2024-776 du 8 juillet 2024 — plafonds de loyers LLI meublés (Légifrance)
- Décret n° 2024-1144 du 4 décembre 2024 — plafonds résidences services LLI (Légifrance)
- Loi n° 2026-103 du 19 février 2026 de finances pour 2026, article 47 — dossier législatif complet (vie-publique.fr)
- Loi de finances pour 2026 — texte intégral (Légifrance)