Le cumul du Logement Locatif Intermédiaire (LLI) et du dispositif Jeanbrun permet d'appliquer, sur un même bien neuf, une TVA réduite à 10 %, une exonération de taxe foncière et un amortissement fiscal des revenus fonciers.
Présentation
Le « Super Jeanbrun » est le terme utilisé par les professionnels de l’immobilier pour désigner le cumul, sur un même bien, du dispositif Jeanbrun (amortissement fiscal des revenus fonciers) et du Logement Locatif Intermédiaire (LLI, TVA réduite et exonération de taxe foncière). Il ne s’agit pas d’un dispositif officiel distinct, mais d’une stratégie d’investissement qui superpose deux régimes complémentaires et juridiquement compatibles.
Le dispositif Jeanbrun, inscrit dans la loi de finances 2026, permet d’amortir chaque année une fraction du prix du bien sur ses revenus fonciers, créant un déficit foncier imputable sur le revenu global. Le LLI, ouvert aux particuliers depuis 2024, offre une TVA à 10 % à l’acquisition et une exonération de taxe foncière pouvant atteindre 20 ans. Quand ces deux mécanismes s’appliquent sur un même investissement, l’effet combiné réduit à la fois le prix d’entrée, les charges courantes et l’imposition des loyers.
Triple levier
Le Super Jeanbrun agit sur trois phases distinctes de l’investissement : l’achat, la détention, et les revenus locatifs. Chaque levier apporte une économie spécifique.
Levier 1 LLI
La TVA passe de 20 % à 10 %, ce qui réduit le prix TTC d’environ 8 à 9 %. Sur un bien affiché à 240 000 €, le passage en LLI ramène le prix à environ 220 000 €. Cela diminue le montant de l’emprunt et les mensualités de crédit.
Levier 2 LLI
L’exonération de taxe foncière (ou crédit d’impôt équivalent) court pendant 15 à 20 ans. Pour une taxe foncière annuelle de 900 €, cela représente une économie cumulée de 13 500 à 18 000 €, sans aucune démarche annuelle.
Levier 3 Jeanbrun
L’amortissement annuel de 3,5 % (plafonné à 8 000 €/an en loyer intermédiaire) neutralise l’imposition des loyers et génère un déficit foncier imputable sur le revenu global, dans la limite de 10 700 €/an. Le gain fiscal est proportionnel à la TMI.
L’effet combiné : là où le Jeanbrun seul agit uniquement sur la fiscalité des loyers, et le LLI seul uniquement sur le prix d’achat et la taxe foncière, le Super Jeanbrun active les trois leviers simultanément. Le résultat est un effort d’épargne mensuel réduit et une économie totale qui peut dépasser 60 000 € sur 20 ans.
Conditions
Pour que le cumul LLI + Jeanbrun fonctionne, l’investissement doit respecter simultanément les conditions des deux dispositifs.
| Critère | Exigence LLI | Exigence Jeanbrun | Super Jeanbrun |
|---|---|---|---|
| Type de bien | Neuf collectif | Neuf ou ancien collectif | Neuf collectif |
| Zone géographique | A bis, A ou B1 | Tout le territoire | A bis, A ou B1 |
| Mode de location | Nue, résidence principale | Nue, résidence principale | Nue, résidence principale |
| Durée d’engagement | 15 à 20 ans | 9 ans minimum | 15 à 20 ans |
| Plafonds de loyers | Oui (barème LLI) | Oui (barème intermédiaire) | Oui (mêmes barèmes) |
| Plafonds de ressources | Oui | Oui | Oui |
| Structure d’acquisition | SCI (min. 2 associés) | Personne physique ou SCI à l’IR | SCI à l’IR (min. 2 associés) |
En pratique, c’est le LLI qui impose les conditions les plus strictes (zone tendue, SCI, durée de 15 à 20 ans). Un bien éligible au LLI en zone A ou B1 satisfait automatiquement les critères du Jeanbrun, puisque les deux dispositifs partagent les mêmes barèmes de loyers et de ressources au niveau intermédiaire.
La SCI est obligatoire : l’investissement en nom propre ne permet pas de bénéficier de la TVA réduite du LLI et exclut donc le cumul. La SCI doit être soumise à l’impôt sur le revenu (IR) pour que l’amortissement Jeanbrun soit transmis aux associés.
Mise en œuvre
Les investisseurs créent une SCI à l’IR avec au minimum 2 associés (couple, parent-enfant, associés). La SCI sera le véhicule d’acquisition du bien et le support de la déclaration des revenus fonciers.
Le bien doit être un logement neuf en collectif, situé en zone A bis, A ou B1, dans un programme agréé LLI. La TVA appliquée est de 10 %. Le notaire acte la vente au prix TTC réduit.
Le logement est loué nu, à titre de résidence principale, dans les 12 mois suivant la livraison. Le loyer est plafonné au barème intermédiaire de la zone (par exemple 14,64 €/m² en zone A). Le locataire doit respecter les plafonds de ressources.
Chaque année, la SCI déclare les revenus fonciers (formulaire 2072-S) en intégrant l’amortissement annuel Jeanbrun (3,5 % de la base amortissable, soit 80 % du prix d’acquisition). Les associés reportent leur quote-part sur leur déclaration personnelle (formulaire 2044-S). Le déficit foncier généré s’impute sur le revenu global de chaque associé.
La taxe foncière est exonérée (ou remboursée sous forme de crédit d’impôt) pendant 15 à 20 ans, sans démarche particulière de la part de l’investisseur.
Cas pratique
Investissement dans un T2 de 45 m² à Montpellier (zone A) via SCI à l’IR, en LLI + Jeanbrun. Prix initial 230 000 € TTC (TVA 20 %) ramené à 210 833 € TTC en LLI (TVA 10 %), financement sur 25 ans à 3,30 % (+0,34 % d’assurance), sans apport.
| Mensualité du crédit (sur 210 833 €) | −1 090 €/mois |
| Charges (copropriété, gestion, assurance, comptable) | −195 €/mois |
| Loyer perçu (14,64 € × 45 m² × coeff.) | +659 €/mois |
| Économie d’impôt mensuelle (Jeanbrun, TMI 30 %) | +92 €/mois |
| Effort d’épargne mensuel | ≈ 534 €/mois |
Économie totale estimée sur 20 ans : ≈ 57 167 € (cumul TVA, taxe foncière et déficit foncier).
Document d’information non contractuel. Estimation indicative sur 20 ans avec une TMI à 30 %.
Comparaison
Pour illustrer l’intérêt du cumul, comparons les deux montages sur le même bien (T2 de 45 m² à 230 000 € TTC en zone A, financement sur 25 ans à 3,30 %, TMI 30 %).
| Critère | Jeanbrun seul | Super Jeanbrun |
|---|---|---|
| Structure d’acquisition | Nom propre, TVA 20 % | SCI à l’IR, TVA 10 % (LLI) |
| Gain de TVA | 0 € | 19 167 € |
| Exonération taxe foncière | 0 € | 16 000 € (20 ans) |
| Gain d’impôt (amortissement) | ≈ 22 000 € | ≈ 22 000 € |
| Effort d’épargne mensuel | ≈ 630 €/mois | ≈ 534 €/mois |
| Économie totale sur 20 ans | ≈ 22 000 € | ≈ 57 167 € |
Le Super Jeanbrun permet de réduire l’effort d’épargne mensuel d’environ 100 €/mois par rapport au Jeanbrun seul, et de multiplier par 2,5 l’économie totale sur 20 ans grâce aux gains de TVA et de taxe foncière.
Profils cibles
L’amortissement Jeanbrun est d’autant plus efficace que la tranche marginale d’imposition est élevée. À 30 % de TMI, un déficit de 10 000 € génère 3 000 € d’économie d’impôt. À 41 %, ce même déficit rapporte 4 100 €.
L’engagement de 15 à 20 ans fait du Super Jeanbrun un outil patrimonial adapté à la préparation de la retraite ou à la constitution d’un patrimoine transmissible. La SCI facilite par ailleurs la donation de parts sociales.
La combinaison de la TVA réduite (qui abaisse les mensualités), de l’exonération de taxe foncière (qui supprime une charge récurrente) et de l’amortissement (qui génère une économie d’impôt) permet d’atteindre un effort d’épargne contenu, souvent inférieur à 550 €/mois pour un T2 en zone A.
Le Super Jeanbrun n’est pas adapté à tous les profils. L’engagement long (15 à 20 ans), l’obligation de passer par une SCI et le plafonnement des loyers imposent une vision patrimoniale à long terme. Une simulation personnalisée est recommandée avant tout engagement.
FAQ
Oui. La loi de finances 2026 ne prévoit aucune clause d’exclusion entre les deux dispositifs. Le cumul est juridiquement possible, à condition de respecter simultanément les exigences de chaque régime. Les professionnels du secteur et les promoteurs proposent déjà des programmes compatibles.
Non. Le LLI exige l’acquisition via une personne morale (SCI, SARL de famille, etc.). L’investissement en nom propre exclut la TVA réduite à 10 % et donc le bénéfice du cumul. La SCI doit être soumise à l’impôt sur le revenu (IR).
Non. Le programme doit être agréé LLI, ce qui impose notamment qu’il comporte au moins 25 % de logements sociaux (sauf dérogation en NPNRU ou communes ayant déjà plus de 25 % de HLM). Le bien doit être en zone A bis, A ou B1 et respecter la RE2020.
Les amortissements Jeanbrun déduits sont réintégrés dans le calcul de la plus-value à la revente, ce qui augmente la base imposable. Cependant, les abattements pour durée de détention s’appliquent : après 22 ans, la plus-value est exonérée d’impôt sur le revenu. La stratégie optimale est de conserver le bien au minimum 22 ans.
Par ailleurs, si le bien est revendu avant la fin de l’engagement LLI (15 ans), le différentiel de TVA doit être restitué au prorata.
Non. Ni le LLI ni le déficit foncier Jeanbrun ne sont comptabilisés dans le plafonnement global des niches fiscales (10 000 €/an). C’est un atout pour les investisseurs qui ont déjà atteint ce plafond avec d’autres dispositifs.
Toutes les communes classées en zone A bis, A ou B1. En pratique, les grandes métropoles françaises sont toutes éligibles : Paris et sa couronne (A bis), Toulouse, Bordeaux, Nantes, Rennes, Montpellier, Lyon, Marseille, Nice, Lille (zone A), ainsi que les agglomérations de plus de 250 000 habitants (B1).
Sources et références