Présentation
Qu’est-ce que le dispositif Jeanbrun ?
Le dispositif Jeanbrun, inscrit dans la loi de finances 2026 (promulguée le 20 février 2026), crée un nouveau cadre fiscal pour l’investissement locatif, aussi appelé statut du bailleur privé. Il succède au Pinel (arrêté fin 2024) et s’inscrit dans le plan « Relance logement » porté par le ministre du Logement Vincent Jeanbrun.
En vigueur depuis le 21 février 2026, il s’applique aux acquisitions réalisées jusqu’au 31 décembre 2028, sur l’ensemble du territoire français sans restriction géographique.
Contrairement au Pinel qui offrait une réduction d’impôt forfaitaire, le dispositif Jeanbrun repose sur un mécanisme d’amortissement : chaque année, une partie de la valeur du bien est déduite de vos revenus fonciers, ce qui peut neutraliser totalement l’imposition sur les loyers perçus et générer un déficit foncier imputable sur le revenu global.
Mécanisme
Le mécanisme de l’amortissement
Le principe
Chaque année, l’administration fiscale considère que votre logement perd une partie de sa valeur. Cette « perte » théorique, l’amortissement, vient s’imputer sur vos loyers perçus, et réduit d’autant le revenu sur lequel vous êtes imposé. Quand la somme des charges et de l’amortissement dépasse vos loyers, vous êtes en déficit foncier : ce déficit se soustrait directement de votre revenu global imposable, dans la limite de 10 700 € par an.
La base de calcul
L’amortissement ne porte pas sur la valeur totale de l’investissement. Le terrain (estimé à 20 % du prix) n’entre pas en compte. La base retenue est donc 80 % du prix d’acquisition, frais de notaire inclus pour le neuf, ou prix d’achat majoré des travaux pour l’ancien réhabilité.
Les taux d’amortissement par catégorie de loyer
Le taux d’amortissement annuel et le plafond de déduction dépendent de la convention locative choisie (niveau de loyer) et de la nature du bien (neuf ou ancien). Le neuf bénéficie de taux plus élevés.
| Catégorie de loyer |
Taux (neuf) |
Taux (ancien) |
Plafond annuel |
| Loyer intermédiaire |
3,5 % |
3 % |
8 000 € |
| Logement social |
4,5 % |
3,5 % |
10 000 € |
| Logement très social |
5,5 % |
4 % |
12 000 € |
i
Report du déficit : la fraction du déficit foncier qui dépasse le plafond de 10 700 € imputable sur le revenu global, ainsi que celle correspondant aux intérêts d’emprunt, est reportable pendant 10 ans sur les revenus fonciers des années suivantes.
L’impact concret sur vos impôts
Le déficit foncier généré se soustrait directement de votre revenu global imposable. L’économie d’impôt est immédiate et proportionnelle à votre tranche marginale d’imposition (TMI). Par exemple, avec une TMI à 30 %, un déficit de 10 000 € génère 3 000 € d’économie d’impôt. Le gain fiscal est effectif dès la première année de location.
Conditions
Conditions d’éligibilité
Le logement
Le dispositif vise exclusivement les logements situés dans un bâtiment d’habitation collectif. Les maisons individuelles sont exclues. Deux types de biens sont éligibles.
Pour le neuf : logements acquis neufs, en VEFA, ou construits par le contribuable, conformes à la RE2020 avec un DPE de classe C minimum à la livraison. En pratique, tout programme neuf livré en 2026 ou après répond à ces critères.
Pour l’ancien avec travaux : logements faisant l’objet de travaux d’amélioration représentant au moins 30 % du prix d’acquisition, concourant à la production d’un immeuble neuf ou à une réhabilitation lourde.
Les obligations du bailleur
Le bien doit être loué nu (non meublé) pendant une durée minimale de 9 ans. Le logement doit constituer la résidence principale du locataire. La location doit prendre effet dans les 12 mois suivant l’achèvement de l’immeuble ou des travaux.
Il est interdit de louer à un membre du foyer fiscal, ou à un parent ou allié jusqu’au 2e degré. Le démembrement de propriété est exclu.
Période d’application
Le dispositif est applicable aux acquisitions réalisées entre le 21 février 2026 et le 31 décembre 2028. Pour les logements neufs, sont éligibles les biens en VEFA ou dont le permis de construire a été déposé à partir du 1er janvier 2026.
Plafonds
Zones et plafonds de loyers 2026
Bien que le dispositif Jeanbrun s’applique sur l’ensemble du territoire sans restriction de zonage, l’investissement reste encadré par des plafonds de loyers et de ressources des locataires. Le zonage détermine le niveau de loyer applicable.
| Zone |
Villes principales |
Loyer intermédiaire |
Loyer social |
Loyer très social |
| A bis |
Paris et 1re couronne |
19,71 €/m² |
16,22 €/m² |
12,75 €/m² |
| A |
Toulouse, Bordeaux, Nantes, Rennes, Montpellier, Lille… |
14,64 €/m² |
12,06 €/m² |
9,47 €/m² |
| B1 |
Agglomérations de +250 000 hab. |
11,80 €/m² |
9,72 €/m² |
7,64 €/m² |
| B2 & C |
Communes rurales |
10,26 €/m² |
8,45 €/m² |
6,64 €/m² |
★
Conseil : bien que le dispositif ne soit pas soumis à un zonage spécifique, investir dans des zones tendues (A bis, A ou B1) permet de sécuriser la demande locative et de maintenir un niveau de loyer élevé. Toulouse, Bordeaux, Nantes, Rennes, Montpellier et Lille sont toutes classées en zone A.
Cas pratique
Exemple chiffré : Jeanbrun seul
Zone A · Loyer intermédiaire
T3 neuf à Bordeaux en Jeanbrun
Investissement dans un T3 de 58 m² à Bordeaux (zone A) en loyer intermédiaire. Prix 280 000 € TTC frais de notaire inclus, financement sur 25 ans à 3,30 % (+0,34 % d’assurance), apport de 20 000 €.
7 840 €/an
amortissement
3,5 % × 224 000 €
849 €/mois
loyer perçu
14,64 € × 58 m²
2 350 €/an
économie d’impôt
TMI 30 %
Détail du calcul
| Base amortissable (80 % du prix) |
224 000 € |
| Amortissement annuel (3,5 %) |
7 840 €/an |
| Loyer annuel |
10 188 €/an |
| Charges annuelles (copro, gestion, assurance) |
2 800 €/an |
| Mensualité du crédit |
1 340 €/mois |
| Revenu foncier net (loyers − charges − amortissement) |
−452 €/an (déficit) |
| Effort d’épargne mensuel |
≈ 295 €/mois |
Document d’information non contractuel. Calcul indicatif basé sur une TMI à 30 %. Charges estimées à 2 800 €/an (copropriété, gestion locative, assurance).
Cumul stratégique
Le « Super Jeanbrun » (LLI + Jeanbrun)
En couplant le dispositif Jeanbrun avec le Logement Locatif Intermédiaire (LLI), l’investisseur cumule les avantages des deux mécanismes. Cette combinaison, surnommée « Super Jeanbrun » par les professionnels du secteur, constitue le montage le plus puissant pour l’investissement locatif en 2026.
Le LLI : un levier sur le prix d’acquisition
Le LLI permet de bénéficier d’une TVA réduite à 10 % (au lieu de 20 %) et d’une exonération de taxe foncière pendant 15 à 20 ans. En contrepartie, le bien doit être loué nu à loyer plafonné, à des locataires sous plafonds de ressources, et l’investissement doit se faire via une personne morale (SCI ou SARL soumise à l’IR).
Les avantages cumulés
En combinant LLI et Jeanbrun sur un même bien, l’investisseur profite à la fois :
€
De la réduction de TVA et donc d'une économie de 10 % sur le prix d’acquisition.
€
De l’exonération de taxe foncière sur toute la durée du dispositif (jusqu’à 20 ans).
€
De l’amortissement fiscal Jeanbrun sur les revenus fonciers, générant un déficit foncier imputable.
La base d’emprunt est réduite par la TVA à 10 %, ce qui diminue les mensualités de crédit. L’effort d’épargne mensuel est nettement plus faible qu’en Jeanbrun seul.
Cas pratique
Exemple chiffré : Super Jeanbrun
Zone A · LLI + Jeanbrun via SCI
T2 neuf à Nantes en Super Jeanbrun
Investissement dans un T2 de 42 m² à Nantes (zone A) via SCI à l’IR, en LLI + Jeanbrun. Prix initial 200 000 € TTC (TVA 20 %) ramené à 183 333 € TTC en LLI (TVA 10 %), financement sur 25 ans à 3,30 % (+0,34 % d’assurance), sans apport.
16 667 €
gain de TVA
20 % → 10 %
16 000 €
exo. taxe foncière
800 €/an × 20 ans
≈ 23 000 €
gain d’impôt déficit
TMI 30 %, sur 20 ans
Détail mensuel
| Mensualité du crédit (sur 183 333 €) |
−950 €/mois |
| Charges (copro, gestion, assurance) |
−180 €/mois |
| Loyer perçu (14,64 € × 42 m²) |
+615 €/mois |
| Économie d’impôt mensuelle |
+96 €/mois |
| Effort d’épargne mensuel |
≈ 419 €/mois |
★
Économie totale estimée sur 20 ans : ≈ 55 667 € (cumul TVA, taxe foncière et déficit foncier).
Document d’information non contractuel. Estimation indicative sur 20 ans avec une TMI à 30 %.
FAQ
Questions fréquentes
+
Peut-on investir en Jeanbrun via une SCI ?
Oui, à condition que la SCI soit soumise à l’impôt sur le revenu (IR) et non à l’impôt sur les sociétés (IS). Chaque associé déclare sa quote-part des revenus fonciers et l’amortissement est réparti entre associés selon leurs parts sociales. C’est d’ailleurs le montage recommandé pour le Super Jeanbrun (LLI + Jeanbrun).
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Que se passe-t-il à la revente ?
Les amortissements déduits sont réintégrés à la plus-value imposable lors de la revente, comme pour le LMNP depuis 2025. Toutefois, les abattements pour durée de détention s’appliquent, ce qui réduit l’impact fiscal pour les investisseurs qui conservent le bien 15 ans ou plus.
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Peut-on cumuler Jeanbrun et LMNP ?
Pas sur le même bien. Le Jeanbrun s’applique à la location nue, le LMNP à la location meublée. Ce sont deux régimes fiscaux distincts. En revanche, un investisseur peut détenir un bien en Jeanbrun et un autre en LMNP dans son patrimoine.
+
Quel est le plafond d’investissement ?
Le dispositif est limité à 2 biens par foyer fiscal. Le montant total d’amortissement déductible est plafonné chaque année (8 000 à 12 000 € selon la catégorie de loyer), tous biens confondus. L’excédent d’amortissement non utilisé est reportable sans limite de temps.
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Le dispositif fonctionne-t-il dans toutes les villes ?
Oui. Contrairement au Pinel qui était limité aux zones tendues, le Jeanbrun s’applique sur l’ensemble du territoire français, sans restriction géographique. Toutefois, les plafonds de loyers et de ressources des locataires varient selon la zone (A bis, A, B1, B2, C), et investir en zone tendue reste recommandé pour sécuriser la demande locative.
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Faut-il passer par un professionnel ?
Le respect des plafonds de loyers, la vérification des ressources des locataires et le montage fiscal (amortissement, déficit foncier) demandent une rigueur administrative certaine. Faire appel à un courtier en immobilier neuf et à un gestionnaire locatif permet de sécuriser l’opération et d’optimiser la rentabilité.
