Investir dans l'immobilier neuf en 2026

Contexte

Pourquoi investir dans le neuf en 2026 ?

L'année 2026 marque un tournant pour l'investissement locatif dans le neuf. Après un an de vide fiscal post-Pinel, l'investisseur dispose à nouveau d'un cadre structuré et lisible : le dispositif Jeanbrun (amortissement sur les revenus fonciers), le LLI (TVA réduite à 10 %, crédit d'impôt taxe foncière) et le LMNP meublé. Trois leviers complémentaires qui peuvent, selon les montages, se cumuler. Le Groupe IMMO9 décrypte tout ça pour vous.

Pour l'investisseur, cette pénurie est aussi une opportunité : la demande locative est forte, les taux de vacance sont au plus bas, et les nouveaux dispositifs ont été taillés pour rendre le neuf à nouveau compétitif. La loi de finances 2026 (promulguée le 19 février 2026) crée le plan « Relance Logement », avec un objectif de 400 000 logements par an d'ici 2030.

Sa mesure phare, le dispositif Jeanbrun (du nom du ministre du Logement Vincent Jeanbrun), vise 50 000 logements locatifs privés supplémentaires dès 2026. En parallèle, le LLI (ouvert aux particuliers depuis 2024) et le LMNP continuent d'offrir des leviers complémentaires.

Dispositif principal

Le dispositif Jeanbrun, successeur du Pinel

Qu'est-ce que c'est ?

Le dispositif Jeanbrun, entré en vigueur le 21 février 2026 avec rétroactivité au 1^er janvier 2026, est le successeur officiel du Pinel. Inscrit à l'article 47 de la loi de finances 2026, il repose sur un mécanisme d'amortissement fiscal, et non plus de réduction d'impôt comme le Pinel.

Concrètement, le mécanisme fonctionne en deux temps. D'abord, l'investisseur déduit chaque année de ses revenus fonciers un amortissement calculé sur 80 % du prix d'acquisition net de frais. Le taux varie de 3,5 % à 5,5 % selon le niveau de loyer pratiqué, dans la limite d'un plafond annuel de 8 000 à 12 000 €. À cet amortissement s'ajoutent les charges réelles déductibles de droit commun : intérêts d'emprunt, assurance, frais de gestion, taxe foncière, charges de copropriété.

Lorsque la somme de l'amortissement et des charges dépasse les loyers perçus, un déficit foncier se forme. Ce déficit est imputable sur le revenu global du foyer fiscal, dans la limite de 10 700 €/an, et l'excédent éventuel se reporte sur les revenus fonciers des dix années suivantes. L'effet est double : les revenus locatifs peuvent ne supporter ni IR ni prélèvements sociaux (17,2 %) lorsque le revenu foncier est entièrement neutralisé, et le déficit vient réduire les autres revenus imposables. Exemple : un investisseur à la TMI de 30 % dont l'opération génère 8 000 € de déficit foncier réduit son IR de 2 400 €, en plus de ne payer aucune fiscalité sur ses loyers.

Les conditions d'éligibilité

Les taux d'amortissement

Le taux annuel varie selon le niveau de loyer pratiqué. Plus le loyer est modéré, plus l'avantage fiscal est élevé :

L'amortissement s'applique sur 80 % de la valeur du bien net de frais. Les amortissements excédentaires sont reportables sur les revenus fonciers des 10 années suivantes.

Logement locatif intermédiaire

Le LLI : TVA réduite et crédit d'impôt

De quoi s'agit-il ?

Le LLI est un dispositif créé en 2014 pour produire des logements à loyers modérés dans les zones tendues. Initialement réservé aux investisseurs institutionnels, il est ouvert aux particuliers depuis la loi de finances 2024, à condition d'investir via une personne morale (SCI, SARL de famille, SAS à l'IR…).

Ses deux avantages fiscaux majeurs sont indépendants du plafonnement global des niches fiscales (10 000 €), ce qui en fait un levier complémentaire puissant.

Les avantages du LLI

Les conditions du LLI

L'investissement doit être réalisé via une personne morale (SCI à l'IR le plus souvent). Le bien doit être situé en zone A bis, A ou B1, être neuf ou lourdement rénové (conforme RE2020), et loué en résidence principale avec un engagement de 20 ans minimum. Les locataires doivent respecter des plafonds de ressources identiques à ceux du Pinel.

Cumul stratégique

Le Super Jeanbrun : cumuler Jeanbrun et LLI

Un cumul officiellement possible

Le terme « Super Jeanbrun » n'est pas un dispositif officiel inscrit au Code général des impôts. Il désigne une stratégie de cumul entre le dispositif Jeanbrun et le LLI sur un même bien immobilier neuf. Ce cumul est juridiquement possible car les deux régimes interviennent à des moments différents et sur des assiettes distinctes.

Comment ça fonctionne ?

Le LLI agit à l'acquisition (TVA réduite à 10 %) et sur la durée de détention (crédit d'impôt taxe foncière sur 15-20 ans). Le Jeanbrun agit en phase d'exploitation locative grâce à l'amortissement annuel déductible des revenus fonciers pendant 9 ans. Les plafonds de loyers étant identiques entre les deux régimes pour le loyer intermédiaire, un seul niveau de contrainte s'applique.

L'investisseur bénéficie ainsi d'un triple levier fiscal :

Les conditions cumulatives

Pour que le montage fonctionne, le bien doit respecter simultanément les conditions du Jeanbrun (appartement collectif neuf, location nue 9 ans, plafonds de loyers) et celles du LLI (zone A bis/A/B1, personne morale, engagement 20 ans). La structure la plus courante est une SCI à l'IR, qui permet la transparence fiscale et l'imputation du déficit foncier sur le revenu global des associés.

Location meublée

Le LMNP dans le neuf

Le statut qui traverse les réformes

Le statut LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) reste l'un des dispositifs les plus populaires pour investir dans le neuf, notamment en résidences de services (étudiantes, seniors, tourisme). Contrairement au Jeanbrun, le LMNP concerne la location meublée et impose des revenus locatifs inférieurs à 23 000 €/an ou représentant moins de 50 % des revenus du foyer.

Régime fiscal du LMNP

L'investisseur en LMNP déclare ses revenus en BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux), avec le choix entre deux régimes :

• Le micro-BIC offre un abattement forfaitaire de 50 % jusqu'à 77 700 € de revenus annuels (30 % pour les meublés de tourisme non classés depuis la loi Le Meur de novembre 2024).
• Le régime réel permet de déduire l'intégralité des charges et d'amortir le bien et le mobilier, pouvant conduire à une imposition quasi-nulle sur les loyers pendant plusieurs années.

Évolutions 2025-2026 à connaître

Synthèse

Tableau comparatif des 4 dispositifs

Pour aider à choisir le dispositif le plus adapté à votre profil et votre horizon d'investissement, voici une synthèse des caractéristiques clés des quatre régimes.

Compilation IMMO9, avril 2026 — sources : LF 2026 art. 47, ANIL, CGI art. 279-0 bis A.

Géographie

Où investir dans le neuf en 2026 ?

L'étude LocService publiée à l'occasion du MIPIM 2026 (mars 2026) a analysé 40 villes de plus de 100 000 habitants en croisant rendement brut, évolution des loyers sur 5 ans, tension locative et dynamique démographique. L'étude Lokimo (relayée par le Journal de l'Agence) complète cette lecture avec des données de prix et de rendement actualisées.

Voici notre sélection de sept métropoles particulièrement pertinentes pour l'investissement dans le neuf en 2026.

Toulouse : la valeur sûre aéronautique

Troisième ville de France depuis peu, avec près de 515 000 habitants et une métropole d'environ 1,1 million de résidents, Toulouse est portée par un tissu aéronautique et spatial de premier plan (Airbus, Thales, CNES, Safran). Le bilan 2025 des notaires de la cour d'appel confirme la bonne santé du marché : les ventes d'appartements anciens ont rebondi de 9,1 % sur un an. Certains quartiers enregistrent des rattrapages à deux chiffres : Saint-Cyprien (4 890 €/m², +11,2 %), Saint-Agne (3 630 €/m², +11,5 %).

Où cibler ? Si l'hypercentre reste patrimonial (~5 000 €/m²), la première couronne offre le meilleur rapport rendement/patrimoine. Les communes de Colomiers, Blagnac et Labège sont directement valorisées par la future ligne C du métro (mise en service fin 2028). Les quartiers Montaudran Aerospace, La Cartoucherie et Borderouge offrent des prix d'entrée de 3 200 à 3 800 €/m² avec des rendements proches de 5 %.

Bordeaux : le rebond métropolitain

Les Notaires de France relèvent un prix médian de 4 087 €/m² pour un appartement ancien à Bordeaux et de 4 231 €/m² dans le neuf (transactions d'octobre 2024 à septembre 2025), en recul d'environ 6 % sur un an. La Gironde affiche l'un des plus forts rebonds de transactions du pays (+18 % sur un an). Avec 66 % de locataires, 105 000 étudiants et le méga-projet Euratlantique (738 hectares), la demande locative reste forte, avec 17 à 27 candidatures par annonce.

Où cibler ? Pour le rendement, il faut regarder les communes de première couronne. Talence et Pessac, adossées au campus universitaire (60 000 étudiants), affichent un rendement brut de 4,6 à 5,2 % avec des prix de 3 400 à 4 100 €/m². Bègles (3 500 €/m², rendement 4,7 %) bénéficie de la dynamique Euratlantique. Mérignac (rendement ~4,8 %) profite du pôle aéronautique. La rive droite (Floirac, Cenon) est en pleine transformation avec le pont Simone Veil (mi-2024) et l'Arkéa Arena.

Montpellier : la croissance démographique record

Montpellier affiche la plus forte croissance démographique du panel LocService (+9 % entre 2016 et 2022). La ville accueille plus de 80 000 étudiants et bénéficie d'un solde migratoire positif qui soutient une demande locative permanente sur les petites surfaces, avec des taux d'occupation proches de 100 % autour des campus. 4^e du classement LocService 2026.

Où cibler ? Le quartier de Port Marianne reste la référence pour l'investissement neuf, avec un T3 de 65 m² autour de 273 000 € HT, idéal pour un montage Super Jeanbrun. L'arrivée de l'école ArtFX dans la ZAC République renforce l'attractivité du secteur. Les communes de Castelnau-le-Lez et Lattes (zone A) offrent des prix plus accessibles avec une excellente desserte tramway.

Rennes : l'habituée des podiums

Rennes s'impose en tête du classement LocService 2026 grâce à un équilibre unique entre rentabilité et sécurité locative. Avec 480 000 habitants dans la métropole, elle est aussi 2e meilleure ville étudiante 2026 (et régulièrement dans le top 3) avec environ 73 000 étudiants et une progression des loyers de 27 % sur cinq ans. En bfre, la capitale bretonne combine tous les fondamentaux. Son rendement brut de 4,62 % s'accompagne d'une tension locative de 80,4/100, parmi les plus élevées du classement.

Où cibler ? Les quartiers de Beauregard et de la Courrouze concentrent les opérations neuves les plus dynamiques, avec des prix 10-15 % inférieurs à l'hypercentre. La commune de Saint-Jacques-de-la-Lande, desservie par la ligne B du métro, offre un ticket d'entrée attractif et un excellent rendement. Cesson-Sévigné, au contact du technopôle Rennes Atalante, attire les jeunes cadres du numérique.

Nantes : la capitale de l'Ouest

D'après la Chambre des notaires de l'Ouest, le prix médian des appartements anciens à Nantes s'établit à 3 400 €/m² en 2025, en baisse d'environ 2 % sur un an. Les transactions ont rebondi de 20 % sur Nantes et sa métropole, et de 8 % sur l'ensemble de la Loire-Atlantique. Les prix nantais avaient connu des hausses excessives et connaissent un réajustement salutaire, qui ramène la ville derrière Rennes dans le classement des grandes villes.

Où cibler ? L'Île de Nantes reste le secteur phare pour le neuf haut de gamme (4 900-6 900 €/m²). Pour un meilleur rendement, la commune de Rezé (sud, tramway ligne 2) et Saint-Herblain (ouest, quartier Atlantis en mutation) offrent des prix plus contenus avec une forte demande locative. Le quartier Doulon-Bottière à l'est, en plein renouvellement urbain, constitue une alternative intra-muros à budget maîtrisé.

Angers : la pépite sous-évaluée

Angers est régulièrement classée parmi les villes où il fait bon vivre en France et fait figure de pépite pour le primo-investisseur. D'après la Chambre des Notaires du Grand Anjou, le marché angevin a repris (+7,5 % de transactions entre T2 2024 et T2 2025 dans le Maine-et-Loire). Le prix médian d'un T3 ancien de 66 m² s'établit à 183 000 € à Angers, avec de fortes disparités : 135 300 € à la Roseraie, 217 000 € en centre-ville. Dans le neuf, un T3 de 62 m² affiche un prix médian de 269 600 €.

Où cibler ? Le quartier de la Doutre (rive droite de la Maine) et la ZAC de Belle-Beille, où se concentre le campus universitaire, sont les secteurs les plus porteurs pour la location étudiante. La commune d'Avrillé, au nord, et le nouveau quartier de la Roseraie offrent des prix compétitifs et une bonne desserte tramway. Angers est en zone B1, éligible au LLI sous conditions.

Lille : le carrefour européen

Lille bénéficie d'un positionnement stratégique unique : 1 heure de Paris, 35 minutes de Bruxelles, 1h20 de Londres en Eurostar. La plus grande métropole étudiante du nord de la France (120 000+ étudiants) génère une demande locative forte et régulière, avec une rotation des locataires faible, signe de stabilité. Le marché est classé parmi les « stables et résilients » par Lokimo.

Où cibler ? Pour le rendement, la commune de Villeneuve-d'Ascq (campus de la Cité Scientifique, technopole) offre un excellent rapport prix/demande avec des prix 15-20 % inférieurs à Lille intra-muros. Lomme et Loos, desservies par le métro, présentent des opportunités en neuf à des tickets d'entrée accessibles. Intra-muros, les quartiers de Wazemmes et Vauban restent les valeurs sûres pour la location étudiante et de jeunes actifs.

FAQ

Questions fréquentes